Ми всі хочемо жити у комфортних та щасливих містах. Запит на ініціативність, естетику, повагу до гідності зростає.

В Україні з’явився ще один гравець, який заявляє про своє право на місто, – «громада». В той же час місто досі формується на основі непрацюючих офіційних документів, методами тиску і відкупу. Але всі хочуть ефективних моделей співпраці, прозорих та зрозумілих правих гри.

10 грудня стартував практичний семінар «Право на місто». Працівники державних структур, громадські активісти, юристи, урбаністи та архітектори, представники проектувальників та девелоперів мали можливість ознайомитися з актуальним станом справ та визначити проблемні ситуації в містах, з якими стикають влада, громада та бізнес.

ВЕЛИКА ІДЕЯ ділиться конспектом презентацій та висловлених думок.

Анна Бондар, в.о. головного архітектора Києва

Є три основні документи, які визначають та впливають на вигляд міста: 1) генеральні плани населених пунктів (генплан), 2) плани зонування територій (зонінг), 3) детальні плани територій (ДПТ). Для того, щоб зрозуміти, в чому проблема роботи з цими документами, треба розібратися, що це за документи?

Генплан – містобудівна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту.

Зонінг – містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

Детальний план території – містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території

Давайте уявимо, що ви дивитеся в бінокль: перше, що ви бачите, – це генплан, наближуючи – це зонінг, ще ближче – детальний план території. Фактично, Генплан є візією розвитку міста. Будівлі не є вічні, одного дня вони вийдуть з експлуатації і їх потрібно розбирати. Генлан визначає, як змінюватиметься місто.

У Києві не прийнятий новий Генплан, є лише його проект, і поки все формується відповідно до старого. Ще одне вузьке місце – в бюджеті міста не виділяються гроші на розробку детальних планів територій. Тому, якщо інвестор хоче вкласти кошти в будівництво житлового комплексу чи торгового центру, він платить мільйони за розробку детального плану території.

Розробник містобудівної документації – Інститут генерального плану, куди долучаються окремі експерти. Документи потребують експертизи ряду інституції – міністерств культури, транспорту, екології і так далі. Також вони мають бути затвердженими на громадських слухання. Затвердження містобудівної документації та зміни до них приймаються міською радою. Голос депутатів міськради – вирішальний.

Проблема в тому, що Генплан Києва не «генеральний» (general), а занадто детальний, він показує сучасний стан міста, а не майбутнє. Розвиток міста набагато швидший, і надміру фіксований план не працює. А зараз ми маємо ситуацію, якщо інвестор хоче вкласти в розвиток території, йому відповідають -  зачекайте 5 років, бо ми законодавчо не можемо вносити зміни. Генплан має вести місто в майбутнє, показувати перспективи. (с) Катаріна Георге, експертка з урбаністики, Німеччина

Дмитро Овсій, партнер адвокатської фірми GORO legal

В законі «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що всі три види документів – Генплан, зонінг, ДПТ – мають бути затвердженні на громадських слуханнях. В реальності – це не слухання, а листування.

Оскільки, відповідно до закону «Пропозиції подаються у письмовому вигляді і повинні містити обґрунтування з урахуванням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів та правил». Пропозиції громади розглядаються – їм надається відповідь про те, враховано чи ні їхні пропозиції. Якщо ж питання спірне – то збирається погоджувальна комісія. Це 25-55 людей, де 50-70% – представники громадськості та фахівці, які голосують за або проти.

Механізм впливу і внесення змін до ДПТ з ініціативи громади відсутній. Статус інвестора невизначений, а забудовник сам оплачує розробку документів. В інвестора є свій інтерес, його ціль максимально використати свої інвестиції, оскільки він є замовником ДПТ та забудовником території.

На практиці у міста немає коштів, з’являються інвестори, а громадськість недозалучена. Маємо ситуації – коли зелена зона перетворюється в житловий комплекс, як на Осокорках комплекс «РіверСтоун».

В Києві затверджено 17 детальних планів територій. В деяких районах заблоковано відведення територій, оскільки там немає ДПТ. Інвесторам немає за що хапатися, наприклад, на Троєщині.

Лайфхак зі Львова: оголошується конкурс на забудову території, виграє проект, і під нього розробляється містобудівна документація. (с) Ірина Янів, Urban Spaces Lab PPV Knowledge Networks, Львів

Досвід Чехії: місто брало зобов’язання, замовник і виконавець брали участь у розробці ДПТ, і після цього на аукціон виставлялися окремі території, в яких уже прописувалися призначення. (с) коментар із аудиторії

В’ячеслав Бондарчук, директор Terra project (планування та адміністрування територій)

Проблеми, з якими стикаються проектні організації при плануванні територій – це діалектичні протиріччя між зацікавленими сторонами, де потрібен компроміс. Як уже зазначалося, ДПТ фінансується за рахунок інвесторів, що мають бажання побудувати будинки, наприклад, на місці заводу, бо на ринку є запит на житло. Інвестор платить, ми проектуємо.

Давайте подивимося ближче на інтереси зацікавлених сторін – інвестора, громади, міської влади, проектної організаії та інших сторін.

Інвестор

Він зацікавлений витиснути максимум з інвестиційної привабливості території. Кількість квадратних метрів, які він хоче продавати. Його інтерес – мінімізувати паркінги, школи, садочки на користь щільності жителів на квадратний метр. Факт – паркінги погано продаються. Норматив, в якому визначено, що на кожну квартиру має бути паркінг-місце не працює. На дитячі садочки з’явився запит 1,5 роки тому. Ринок регулює те, що буде спроектоване.

Чи може будувати школу? Школу містяни обирають не за критерієм «поруч із місцем проживання», а по якості викладання. Тому у проектах житлових територій – школа vs. квартира, виграють квартири. Інвестори використовують адмінресурс, щоб перенести будівництво школи на ділянку іншого інвестора і тим самим не втратити прибуток від продажу квадратних метрів.

Громада

Ми можемо визначити два типи громадськості – містяни загалом та жителі територій. Жителі міста загалом зацікавленні в тому, щоб у місті були інвестиції, місто розвивалося, зростав інтерес інвесторів.

Якщо місто розвивається – інфраструктура зростає, з’являється економіка, місце притягує кращих людей із регіонів. Інтерес жителів території, де розробляється детальний план, інший. Побудова 24-поверхівки означає – палі, будівельні роботи, нові машини, зіпсований вигляд з вікна... Вони не зацікавленні в будівництві і їх інтерес протистоїть інтересу ширшої громади.

Місто

Тут ми також маємо різних гравців. Інтерес чиновника – зробити так, щоб усе було по закону. Будь-який чиновник бореться за те, щоб не поставити підпис на незаконних документах, щоб його не звинуватили в чомусь. Наприклад, Департамент архітектури може піддаватися тиску. Дзвінки з Банкової – або ти робиш так, або звільняєшся. Корупція – це питання адміністративного тиску від тих, хто знаходиться вище по ієрархії. Є різні люди в міськраді. Одні хочуть дати можливість інвестору будувати в інтересах громади, інші блокують утвердження змін.

Проектні організації

Наша мотивація – фінансовий прибуток з мінімальною трудоємністю та затратою часу. В реальності 80% роботи – це зняття напруги та пошук компромісів, що впливає на швидкість проектування. Державні будівельні норми виникли з планової економіки, коли розвиток території був за рахунок держави, не було інвесторів та капіталізму. Нормативи, що були при Брежнєву, досі існують. Тепер ці принципи категорично суперечать тому, як працює капіталізм. Деякі садочки на вулиці Прорізній встановлені ненормативно, але був запит від громади. Економіка сама регулює те, що будується.

Зацікавлені

Ми не можемо ігнорувати ще кількох гравців, які впливають та містобудівний процес. Це структури, що вміють швидко мобілізувати людей та організовують замовні акції та мітинги. Комерційні структури, які приходять до інвестора на етапі громадських слухань і кажуть: «дайте нам 200 тисяч доларів, і буде все по-тихому». Якщо інвестор відмовляються, тоді вони надсилають лист на ім’я мера з купленими підписами. Мер не хоче втрачати лояльність і не дозволяє забудову. Або уявіть підприємця на ім’я «Нещастя», який є власником невеликого об’єкту, наприклад, МАФу і в той же час депутатом міської ради. Він відмовляється йти на компроміс, щоб змістити свій МАФ, і має адмінресурс, щоб заблокувати рішення міської ради по затвердженню змін до ДПТ.

Ключова проблема: протиріччя, які радикально відрізняються. Задача – виробити механізм, де думка кожної зі сторін буде врахована, але жодна зі сторін не зможе блокувати процес.

Генплан не може передбачити усіх рухів, він надто об’ємний і має багато деталей, які неможливо передбачити. Коли постає питання, чи можна зсунути червону лінію, він не може відповісти на цей запит. Місто складний організм. Не може бути вірного рішення, щоб вдовольнить усі сторони. Рішення: відсікти всі деструктивні елементи.

Люди, які хочуть створити щось нове і краще, на жаль, не впливають на ДПТ. Участь активної громади у процесі допомогла б переважити або нейтралізувати частину неадекватних голосів. Потрібні жорсткі державні будівельні нормативи, які регламентують вимоги до конструкторської документації. Все, що стосується безпеки людей має бути дуже жорстким. Штраф в 100 тис. грн для забудовника компенсується мільйонами, які економляться на обладнанні.

Олександр Дідик, керівник віддділу дозвільної документації, девелоперська компанія UDP

Ринок диктує забудовнику, що має бути в конкретному місці. Поки будуть громадяни, які хочуть жити поруч із Лаврою, і ті, хто готовий на них заробити, проштовхуватимуться суперечливі проекти. Проблеми в місті також лежать у площині свідомості громадян.

Якщо наркомани готові купувати наркотики, то це не значить, що наркоторговці роблять хорошу справу. (с) коментар із аудиторії

В реальності Генплану немає. Забудовник впирається в розробку детального плану територій за власні кошти. Влада є замовником технічного завдання на ДПТ, який розробляється Інститутом генерального плану і має пройти громадське обговорення.

В теорії процес виглядає так:

В реальності – коловороти…

В результаті виходить, що після проходження усіх погоджувальних процедур, на етапі будівництва з’являється громада і каже: «ми про це не знали, ми проти». Забудовник надає усю дозвільну документацію, проте зіштовхується з різними типами громадян. Перші хочуть, щоб економіка міста розвивалася і будувалися нові будинки, другі бажають купити житло, треті висловлюються проти забудови, четверті з рупорами за певну суму готові самоусунутися.

Коли забудовник оголошує про свої наміри починати будівництво, пройшовши погоджувальні процедури, я маю право на цій території будувати розроблений проект. Щоб спілкуватися з громадою, потрібно знати, з ким саме розмовляти. Має бути певна методика, яка має демонструвати згоду громади.

Наша задача – куди б ти не пішов зі своїм об’єктом та іменем, щоб ці люди, що живуть поруч, засвідчували мирне співіснування. Наші проекти робляться не на рік, а на десятки і сотні років. Якщо влада взяла на себе відповідальність виділити земельну ділянку під забудову, то нехай бере відповідальність і за можливі конфлікти.

Продовження статті включатиме досвід низових ініціатив у співпраці з владою, бізнесом та залученні громади.

Практичний семінар «Право на місто» – перший захід, задача якого проаналізувати існуючу взаємодію в місті та законодавство, яке визначає містобудівні процеси, визначення слабких місць та формування рішень, які б враховували позиції всіх зацікавлених сторін.

Захід організовано Департаментом містобудування та архітектури при КМДА спільно з ГО «Гараж Генг», аналітичним центром CEDOS та Фондома Генріха Бьолля, за додаткової фінансової підтримки Фонду Чарзьза Стюарта Мотта та Національного фонду підтримки демократії.